Fastighetsordlistan

Ordlista för kommersiella fastigheter

En kort referens för de vanligaste begreppen i den nordiska fastighetsbranschen — från värdering och juridik till plan- och byggprocessen.

A

Avkastningskrav

Den avkastning en investerare kräver för att äga en fastighet, givet dess risk. Uttrycks oftast som ett procenttal och används för att diskontera framtida kassaflöden i en värdering.

B

BOA

Bostadsarea. Den area i en bostad som är avsedd för boende, mätt enligt Svensk standard. Ligger till grund för bland annat hyressättning och prisstatistik per kvadratmeter.

Byggrätt

Den rätt att bygga som en detaljplan medger på en fastighet, uttryckt i kvadratmeter BTA eller antal enheter. Byggrätten är en central värdedrivare för utvecklingsfastigheter.

D

DCF

Discounted Cash Flow. Värderingsmetod där framtida driftnetton och ett restvärde diskonteras till ett nuvärde med ett avkastningskrav. Standardmetod för kommersiella fastigheter i Norden.

Detaljplan

Kommunal plan som reglerar hur mark får användas och bebyggas inom ett avgränsat område. Bindande för bygglov och en förutsättning för de flesta större byggprojekt.

Direktavkastning

Driftnetto dividerat med marknadsvärde eller köpeskilling. Ett mått på fastighetens löpande avkastning vid en given tidpunkt, ofta använt som yield-benchmark.

Driftnetto

Hyresintäkter minus drift-, underhålls- och fastighetsskattekostnader, före räntor och avskrivningar. Grunden för yield- och DCF-baserad värdering.

E

ERV

Estimated Rental Value. Bedömd marknadshyra för en yta om den skulle hyras ut på dagens marknad. Används för att jämföra nuvarande hyresnivåer mot marknadsläget.

Exit yield

Det direktavkastningskrav som antas vid försäljning i slutet av en DCF-modell. Används för att beräkna restvärdet och är en av de mest värdekänsliga parametrarna.

F

Fastighetsbildning

Rättslig process där fastigheter bildas, ombildas eller ändras genom Lantmäteriets försorg. Omfattar bland annat avstyckning, sammanläggning och fastighetsreglering.

I

ICR

Interest Coverage Ratio. Driftnetto dividerat med räntekostnader. Nyckeltal som banker och kreditinstitut använder för att bedöma en fastighets förmåga att bära sin finansiering.

L

Lagfart

Officiell registrering av äganderätten till en fastighet hos Lantmäteriet. Sökes efter förvärv och är den offentliga bekräftelsen på ägarbytet.

LOA

Lokalarea. Den area i en byggnad som används för annat ändamål än boende, till exempel kontor, handel eller lager. Mäts enligt Svensk standard.

LTV

Loan-to-Value. Belåningsgrad — lånebelopp i förhållande till fastighetens marknadsvärde. Central parameter för kreditrisk och kovenanter.

M

Markanvisning

Kommunens beslut att låta en viss aktör ensam förhandla om att förvärva och bebygga kommunal mark. En vanlig ingång för utvecklare i tidiga skeden.

N

NOI

Net Operating Income. Engelsk term för driftnetto — hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader. Utgångspunkten för både yield- och DCF-värdering.

P

Prickmark

Mark inom en detaljplan som inte får bebyggas, markerad med prickar på plankartan. Begränsar var byggnader får placeras på fastigheten.

S

Servitut

Rätt för en fastighet att på visst sätt använda en annan fastighet, till exempel för väg, ledning eller utsikt. Kan vara officialservitut eller avtalsservitut.

T

Taxeringsvärde

Skatteverkets bedömda värde på en fastighet, som ligger till grund för fastighetsskatt och fastighetsavgift. Avser normalt cirka 75 procent av marknadsvärdet två år före taxeringsåret.

Tomträtt

Nyttjanderätt till en fastighet som ägs av kommun eller stat, upplåten på obestämd tid mot en årlig avgäld. Vanligt för mark i större städer, särskilt Stockholm.

V

Vakansgrad

Andelen outhyrd yta i en fastighet eller ett bestånd, oftast uttryckt som procent av total uthyrbar area eller potentiell hyra. Ett centralt mått på uthyrningsläget.

W

WAULT

Weighted Average Unexpired Lease Term. Viktad återstående löptid för hyreskontrakten i ett bestånd, viktat mot hyresintäkt eller yta. Mått på kontraktsstabilitet.

Y

Yield

Direktavkastning — driftnetto i förhållande till fastighetsvärde eller köpeskilling. Marknadens sätt att prissätta fastighetens löpande avkastning och risk.

Ä

Ägarlägenhet

En tredimensionell fastighet som utgör en enskild bostadslägenhet med äganderätt, till skillnad från en bostadsrätt. Möjligt i Sverige sedan 2009.