Ejendomsordlisten

Ordliste for kommercielle ejendomme

En kort reference for de mest almindelige begreber i den nordiske ejendomsbranche — fra vurdering og jura til plan- og byggeprocessen.

A

Afkastningskrav

Den afkastning en investor kræver for at eje en ejendom, givet dens risiko. Udtrykkes oftest som et procentsats og anvendes til at diskontere fremtidige cash flows i en vurdering.

Arealanvisning

Kommunens beslutning om at lade en bestemt aktør enerådigt forhandle om at erhverve og bebygge kommunal jord. En almindelig indgang for udviklere i tidlige faser.

B

BOA

Boligareal. Det areal i en bolig, der er beregnet til beboelse, målt ifølge Svensk standard. Danner grundlag for blandt andet huslejesætning og prisstatistik per kvadratmeter.

Byggrätt

Retten til at bygge som en lokalplan tillader på en ejendom, udtrykt i kvadratmeter BTA eller antal enheder. Byggeretten er en central værdidriver for udviklingsejendomme.

D

DCF

Discounted Cash Flow. Vurderingsmetode hvor fremtidige driftsnettoer og en restværdi diskonteres til en nutidsværdi med et afkastningskrav. Standardmetode for kommercielle ejendomme i Norden.

Detaljplan

Lokalplan. En kommunal plan, der regulerer, hvordan jord må anvendes og bebygges inden for et afgrænset område. Bindende for byggetilladelser og en forudsætning for de fleste større byggeprojekter.

Direkte afkast

Driftsresultat divideret med markedsværdi eller købspris. Et mål for ejendommens løbende afkast på et givet tidspunkt, ofte brugt som yield-benchmark.

Driftnetto

Lejeindtægter minus drifts-, vedligeholdelses- og ejendomsskatteomkostninger, før renter og afskrivninger. Grundlaget for yield- og DCF-baseret værdiansættelse.

E

Ejendomsdannelse

Retlig proces, hvor ejendomme dannes, omstruktureres eller ændres via Tinglysningens eller Geodatastyrelsens foranstaltning. Omfatter bl.a. udstykning, sammenlægning og fast ejendomsregulering.

Ejendomsvurdering

Skattestyrelsens vurderede værdi af en ejendom, der danner grundlag for ejendomsskat og grundskyld. Vedrører normalt ejendommens markedsværdi pr. 1. januar i vurderingsåret.

Ejerlejlighed

En tredimensionel ejendom, der udgør en enkelt boliglejlighed med ejendomsret, i modsætning til en andelsbolig. Muligt i Danmark.

ERV

Estimated Rental Value (ERV). Estimeret markedsleje for et areal, hvis det skulle udlejes på markedet i dag. Anvendes til at sammenligne nuværende lejeniveauer med markedsforholdene.

Exit yield

Det direkte afkastkrav, der antages ved salg i slutningen af en DCF-model. Anvendes til at beregne restværdien og er en af de mest værdifølsomme parametre.

I

ICR

Interest Coverage Ratio (ICR). Driftsresultat divideret med renteomkostninger. Nøgletal, som banker og kreditinstitutter bruger til at vurdere en ejendoms evne til at bære sin finansiering.

L

Lagfart

Officiel registrering af ejendomsretten til en ejendom hos Tinglysningen. Ansøges efter erhvervelse og er den offentlige bekræftelse på ejerskiftet.

LOA

Etageareal. Det areal i en bygning, der anvendes til andet formål end beboelse, for eksempel kontor, detailhandel eller lager. Måles i henhold til gældende dansk standard.

LTV

Loan-to-Value (LTV). Belåningsgrad – lånebeløb i forhold til ejendommens markedsværdi. Central parameter for kreditrisiko og kovenanter.

N

NOI

Net Operating Income (NOI). Engelsk term for driftsresultat – lejeindtægter minus drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. Udgangspunktet for både yield- og DCF-værdiansættelse.

P

Prickmark

Areal inden for en lokalplan, der ikke må bebygges, markeret med prikker på plankortet. Begrænser, hvor bygninger må placeres på ejendommen.

S

Servitut

Ret for en ejendom til på en bestemt måde at anvende en anden ejendom, for eksempel til vej, ledning eller udsigt. Kan være officiel servitut eller aftaleservitut.

T

Tomträtt

Brugsret til en ejendom, der ejes af kommune eller stat, tildelt på ubestemt tid mod en årlig afgift. Almindeligt for jord i større byer, især København.

V

Vakansgrad

Andelen ubenyttet areal i en ejendom eller en portefølje, oftest udtrykt som procent af det samlede udlejbare areal eller potentielle leje. Et centralt mål for udlejningssituationen.

W

WAULT

Weighted Average Unexpired Lease Term (WAULT). Vægtet resterende løbetid for lejekontrakterne i en portefølje, vægtet mod lejeindtægt eller areal. Mål for kontraktstabilitet.

Y

Yield

Direkte afkast – driftsresultat i forhold til ejendomsværdi eller købspris. Markedets måde at prissætte ejendommens løbende afkast og risiko på.