Kiinteistösanasto

Kaupallisen kiinteistön sanasto

Lyhyt viite yleisimpiin käsitteisiin Pohjoismaiden kiinteistöalalla – arvostuksesta ja juridiikasta kaavoitus- ja rakennusprosessiin.

B

BOA

Asuinpinta-ala. Asunnon pinta-ala, joka on tarkoitettu asumiseen, mitattuna Ruotsin standardin mukaisesti. Se toimii pohjana muun muassa vuokran määritykselle ja neliökohtaisille hintatilastoille.

Byggrätt

Rakennusoikeus, jonka asemakaava sallii kiinteistöllä, ilmaistuna neliömetreissä (BTA) tai yksikkömääränä. Rakennusoikeus on keskeinen arvonluoja kehityskiinteistöille.

D

DCF

Diskontattu kassavirta (DCF). Arvostusmenetelmä, jossa tulevat nettokäyttökate ja jäännösarvo diskontataan nykyarvoon tuottovaatimuksella. Vakiomenetelmä kaupallisille kiinteistöille Pohjoismaissa.

Detaljplan

Kunnallinen kaava, joka säätelee maan käyttöä ja rakentamista rajatulla alueella. Sitova rakennuslupien osalta ja edellytys useimmille suurille rakennushankkeille.

Driftnetto

Vuokratuotot vähennettynä käyttö-, kunnossapito- ja kiinteistöverokustannuksilla, ennen korkoja ja poistoja. Pohjana tuotto- ja DCF-pohjaiselle arvostukselle.

E

ERV

Estimated Rental Value. Arvioitu markkinavuokra alueelle, jos se vuokrattaisiin nykyisillä markkinoilla. Käytetään vertaamaan nykyisiä vuokratasoja markkinatilanteeseen.

Exit yield

Tuottovaatimus, jota oletetaan käytettävän myynnissä DCF-mallin lopussa. Käytetään jäännösarvon laskemiseen ja on yksi arvostuksen herkimmistä parametreista.

I

ICR

Interest Coverage Ratio. Liiketulos jaettuna korkokustannuksilla. Pankkien ja luottolaitosten käyttämä tunnusluku arvioimaan kiinteistön kykyä kantaa rahoituksensa.

K

Kiinteistönmuodostus

Oikeudellinen prosessi, jossa kiinteistöjä muodostetaan, yhdistetään tai muutetaan Maanmittauslaitoksen toimesta. Sisältää mm. lohkomisen, yhdistämisen ja kiinteistöjärjestelyt.

L

Lagfart

Virallinen rekisteröinti kiinteistön omistusoikeudesta Maanmittauslaitokseen. Haetaan oston jälkeen ja on julkinen vahvistus omistusoikeuden muutoksesta.

LOA

Liiketilan pinta-ala. Rakennuksen pinta-ala, jota käytetään muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen, esimerkiksi toimistoon, kauppaan tai varastoon. Mitataan Ruotsin standardin mukaan.

LTV

Loan-to-Value. Luototusaste – lainasumma suhteessa kiinteistön markkina-arvoon. Keskeinen parametri luottoriskille ja kovenanteille.

M

Maanluovutussopimus

Kunnan päätös sallia tietyn toimijan neuvotella yksinoikeudella kunnallisen maan hankkimisesta ja rakentamisesta. Yleinen kehittäjille hankkeiden alkuvaiheessa.

N

NOI

Net Operating Income. Englanninkielinen termi liiketulokselle – vuokratuotot vähennettynä käyttö- ja kunnossapitokustannuksilla. Lähtökohta sekä tuotto- että DCF-arvostukselle.

O

Omistusasunto

Kolmiulotteinen kiinteistö, joka muodostaa yksittäisen asuinhuoneiston omistusoikeudella, toisin kuin asumisoikeusasunto. Mahdollista Ruotsissa vuodesta 2009.

P

Prickmark

Asemakaavan alueella oleva maa, jolle ei saa rakentaa, merkitty pisteillä kaavakarttaan. Rajoittaa rakennusten sijoittelua kiinteistöllä.

S

Servitut

Oikeus kiinteistölle käyttää toista kiinteistöä tietyllä tavalla, esimerkiksi tietä, johtoa tai näkymää varten. Voi olla virallinen tai sopimusperusteinen rasite.

T

Tomträtt

Käyttöoikeus kunnan tai valtion omistamaan kiinteistöön, myönnetty toistaiseksi vuosittaista maksua vastaan. Yleistä maanomistuksessa suurissa kaupungeissa, erityisesti Tukholmassa.

Tuottovaatimus

Tuotto, jonka sijoittaja vaatii kiinteistön omistamisesta, sen riskin huomioiden. Ilmaistaan useimmiten prosenttina ja sitä käytetään tulevien kassavirtojen diskonttaamiseen arvostuksessa.

Tuottovaatimus

Liiketulos jaettuna markkina-arvolla tai kauppahinnalla. Mittaa kiinteistön juoksevaa tuottoa tiettynä ajankohtana, käytetään usein yield-vertailuarvona.

V

Vuokraamattoman pinta-alan osuus kiinteistössä tai portfoliossa, yleensä ilmaistu prosenttina kokonaisvuokrattavasta pinta-alasta tai potentiaalisesta vuokrasta. Keskeinen mittari vuokraustilanteelle.

Verotusarvo

Ruotsin Verohallinnon arvioima kiinteistön arvo, joka on perustana kiinteistöverolle ja kiinteistömaksulle. Kattaa yleensä noin 75 prosenttia markkina-arvosta kaksi vuotta ennen verotusvuotta.

W

WAULT

Weighted Average Unexpired Lease Term. Vuokrasopimusten jäljellä olevan vuokra-ajan painotettu keskiarvo portfoliossa, painotettuna vuokratuoton tai pinta-alan mukaan. Mittari sopimusten vakaudelle.

Y

Yield

Tuottovaatimus – liiketulos suhteessa kiinteistön arvoon tai kauppahintaan. Markkinoiden tapa hinnoitella kiinteistön juoksevaa tuottoa ja riskiä.