Eiendomsordlisten

Ordliste for kommersielle eiendommer

En kort referanse for de vanligste begrepene i den nordiske eiendomsbransjen — fra verdsettelse og jus til plan- og byggeprosessen.

A

Avkastningskrav

Den avkastningen en investor krever for å eie en eiendom, gitt dens risiko. Uttrykkes oftest som et prosenttall og brukes for å diskontere fremtidige kontantstrømmer i en verdsettelse.

B

BOA

Boligareal. Det arealet i en bolig som er beregnet for beboelse, målt i henhold til Svensk standard. Legges til grunn for blant annet husleiefastsettelse og prisstatistikk per kvadratmeter.

Byggrätt

Retten til å bygge som en detaljplan tillater på en eiendom, uttrykt i kvadratmeter BTA eller antall enheter. Byggeretten er en sentral verdidriver for utviklingseiendommer.

D

Diskontert kontantstrøm (Discounted Cash Flow). Verdsettelsesmetode der fremtidige driftsnettoer og en restverdi diskonteres til en nåverdi med et avkastningskrav. Standardmetode for kommersielle eiendommer i Norden.

Detaljplan

Kommunal plan som regulerer hvordan mark kan brukes og bebygges innenfor et avgrenset område. Bindende for byggetillatelse og en forutsetning for de fleste større byggeprosjekter.

Direkteavkastning

Driftsnetto delt på markedsverdi eller kjøpesum. Et mål på eiendommens løpende avkastning på et gitt tidspunkt, ofte brukt som yield-benchmark.

Driftnetto

Leieinntekter minus drifts-, vedlikeholds- og eiendomsskattkostnader, før renter og avskrivninger. Grunnlaget for yield- og DCF-basert verdivurdering.

E

Eiendomsdanning

Rettslig prosess der eiendommer dannes, omorganiseres eller endres av Kartverket (Lantmäteriet i Sverige). Omfatter blant annet fradeling, sammenslåing og eiendomsregulering.

Eierleilighet

En tredimensjonal eiendom som utgjør en enkelt boligleilighet med eiendomsrett, i motsetning til en borettslagsleilighet. Mulig i Sverige siden 2009.

ERV

Estimated Rental Value. Vurdert markedsleie for et areal om det skulle leies ut i dagens marked. Brukes for å sammenligne nåværende leienivåer mot markedssituasjonen.

Exit yield

Det direkteavkastningskravet som antas ved salg ved slutten av en DCF-modell. Brukes for å beregne restverdien og er en av de mest verdifølsomme parameterne.

I

ICR

Interest Coverage Ratio. Driftsnetto delt på rentekostnader. Nøkkeltall som banker og kredittinstitutter bruker for å bedømme en eiendoms evne til å bære sin finansiering.

L

Lagfart

Offisiell registrering av eiendomsretten til en eiendom hos Kartverket (Lantmäteriet i Sverige). Søkes etter oppkjøp og er den offentlige bekreftelsen på eierskiftet.

LOA

Areal for næringsbygg. Det arealet i en bygning som brukes til annet formål enn bolig, for eksempel kontor, handel eller lager. Måles i henhold til Svensk standard.

LTV

Loan-to-Value. Belåningsgrad — lånebeløp i forhold til eiendommens markedsverdi. Sentral parameter for kredittrisiko og kovenanter.

M

Markanvisning

Kommunens beslutning om å la en viss aktør alene forhandle om å erverve og bebygge kommunal mark. En vanlig inngang for utviklere i tidlige faser.

N

NOI

Net Operating Income. Engelsk term for driftsnetto — leieinntekter minus drifts- og vedlikeholdskostnader. Utgangspunktet for både yield- og DCF-verdivurdering.

P

Prickmark

Mark innenfor en detaljplan som ikke får bebygges, markert med prikker på plankartet. Begrenser hvor bygninger kan plasseres på eiendommen.

S

Servitut

Rett for en eiendom til på en viss måte å bruke en annen eiendom, for eksempel for vei, ledning eller utsikt. Kan være officialservitutt eller avtaleservitutt.

T

Takseringsverdi

Skatteetatens (Skatteverkets i Sverige) vurderte verdi på en eiendom, som ligger til grunn for eiendomsskatt og eiendomsavgift. Gjelder normalt cirka 75 prosent av markedsverdien to år før takseringsåret.

Tomträtt

Bruksrett til en eiendom som eies av kommune eller stat, tildelt på ubestemt tid mot en årlig avgift (festeavgift). Vanlig for mark i større byer, spesielt Stockholm.

V

Vakansgrad

Andelen uutleid areal i en eiendom eller en portefølje, oftest uttrykt som prosent av totalt utleibart areal eller potensiell leie. Et sentralt mål på utleiestatus.

W

WAULT

Weighted Average Unexpired Lease Term. Vektet gjenstående løpetid for leiekontraktene i en portefølje, vektet mot leieinntekt eller areal. Mål på kontraktsstabilitet.

Y

Yield

Direkteavkastning — driftsnetto i forhold til eiendomsverdi eller kjøpesum. Markedets måte å prise eiendommens løpende avkastning og risiko.